2021年1月8日，SOHO中國(guó)舉行2020第四賽季線上租賃表彰會(huì)，作為創(chuàng)始人的潘石屹也參加了。

隔著電子屏幕，老潘向眾人做了自我反思。他說10年前有人罵他，他總會(huì)罵回去，5年前有人罵他，他能忍住不回罵。而現(xiàn)在，經(jīng)過2020年的疫情，他意識(shí)到自己的渺小，學(xué)會(huì)了謙卑，“現(xiàn)在網(wǎng)上還有人罵我，我不生氣了，更不會(huì)對(duì)罵了，我就是蓋房子，租房子的普通人，做好分內(nèi)事，不要是是非非。”

這是潘石屹最近一次帶著標(biāo)志性笑容出席的公開活動(dòng)，他說的“不生氣”也像是真的。畢竟這些年，網(wǎng)友指責(zé)他的地方非常多，不是疫情期間沒有給武漢捐款，就是向美國(guó)高校累計(jì)捐款6億美元，還有人在質(zhì)疑他和妻子，為什么頻繁出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。

AI財(cái)經(jīng)社經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2014年至今，潘石屹出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)套現(xiàn)近300億元，同時(shí)也在海外買買買。但老潘真的能把國(guó)內(nèi)資產(chǎn)清倉(cāng)嗎?

打折也要賣出國(guó)內(nèi)資產(chǎn)

最近幾年SOHO中國(guó)的基調(diào)只有“賣賣賣”三個(gè)字。

起初，潘石屹拋售了SOHO中國(guó)的邊緣資產(chǎn)。2014年，僅用了三個(gè)月時(shí)間，SOHO中國(guó)就為上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)這兩個(gè)項(xiàng)目找到了買家，最終這兩個(gè)處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股。

當(dāng)時(shí)潘石屹說，持有經(jīng)營(yíng)京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)展策略，不會(huì)改變。言外之意是，賣一賣邊緣業(yè)務(wù)，不足為奇。

然而，此后七年間，SOHO中國(guó)卻上演了一出接連不斷變賣資產(chǎn)的大戲。

2014年9月，潘石屹將上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)，而當(dāng)年他取得這塊土地使用權(quán)時(shí)，只花了15.62億元，還請(qǐng)來世界著名的建筑設(shè)計(jì)師扎哈·哈迪德為其量身打造出未來感，曾是這一帶的地標(biāo)和網(wǎng)紅打卡地。

緊接著2015年，曾經(jīng)讓潘石屹和復(fù)星集團(tuán)掌門人郭廣昌明爭(zhēng)暗奪的上海外灘國(guó)際金融中心(8-1)地塊，潘石屹卻將其擁有的50%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給昔日的對(duì)手郭廣昌，交易對(duì)價(jià)84.93億元。不知道2011年在布拉格度假，還不忘拼命搶地的潘石屹是否提前料到，四年后，他會(huì)重新把這塊地賣給復(fù)星，不僅沒吃虧，回籠資金還超過50億元。

2016年，潘石屹又將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣給國(guó)華人壽保險(xiǎn)，總價(jià)32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。

如果說一開始潘石屹變賣的只是非核心資產(chǎn)，那么兩年前，當(dāng)潘石屹動(dòng)起他曾經(jīng)最引以為傲的“八大金剛”的主意時(shí)，一切就似乎變味了。

所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國(guó)最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目。

這意味著什么呢?意味著一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國(guó)在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉(cāng)。

最初，潘石屹甚至設(shè)想過，把“八大金剛”捆綁在一起賣，而與總部位于紐約的投資管理公司黑石集團(tuán)接觸后，對(duì)方想采用私有化的模式進(jìn)行收購(gòu)，也為這個(gè)有些大膽的設(shè)想提供了可能性。

“SOHO(中國(guó))手上的自持項(xiàng)目，投資價(jià)值比較有限。而且這么大的盤子，想要找到一個(gè)合適的‘接盤俠’，可不是那么容易的事。”一位接近SOHO中國(guó)的人士告訴AI財(cái)經(jīng)社。

而黑石集團(tuán)提出的私有化方案，可以大大降低收購(gòu)成本，雖然會(huì)讓潘石屹少賺不少錢，但至少，可以完成交易。

只是意外來臨了。

“2020年趕上了疫情爆發(fā)，黑石就徹底退出來了，之后SOHO中國(guó)還和高瓴資本傳出過‘緋聞’，但高瓴無情辟謠了，現(xiàn)在市場(chǎng)上就再?zèng)]傳出過什么信息了。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)十余年的業(yè)內(nèi)人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，他甚至覺得，潘石屹這“八大金剛”難賣了。

一棟寫字樓，完成全過程的轉(zhuǎn)讓，即所謂的大宗投資交易，是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，“尤其是股權(quán)交易，需要敲定很多細(xì)節(jié)，短的6—8個(gè)月，長(zhǎng)的有一年的，甚至超過一年時(shí)間的都有。”前述人士表示，潘石屹這筆買賣想脫手，可謂十分不容易。

從最早媒體曝出SOHO中國(guó)擬以80億美元出售辦公大樓權(quán)益后，到黑石集團(tuán)報(bào)價(jià)40億美元做私有化談判，潘石屹手里的資產(chǎn)幾乎是對(duì)半降價(jià)。作為中國(guó)商界最會(huì)算賬的老板之一，老潘顯然不樂意，他總說自己是“一個(gè)純粹的商人”，然而這樣的“純粹”如今很難為他帶來更大的利潤(rùn)。

這自然也引起了網(wǎng)友對(duì)他的質(zhì)疑。潘石屹一邊不斷向外表示會(huì)長(zhǎng)期持有手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但另一邊則開始尋找買家出售，甚至是不惜打折出售。

在今年1月初表彰會(huì)后的媒體交流環(huán)節(jié)，對(duì)于私有化的進(jìn)展情況，潘石屹?zèng)]有正面回應(yīng)AI財(cái)經(jīng)社的提問，只表示，去年一年公司就忙著發(fā)公告辟謠了，半夜三更還發(fā)了好多次公告，“作為一家上市公司還是看公告吧，這是最確切的消息。”

賣與不賣，他沒有給出準(zhǔn)確的答案。

“擁抱”海外

一面是在國(guó)內(nèi)賣賣賣，一面是在海外買買買。

只是論花錢，老潘的眼光著實(shí)與眾不同了。2014年之后，他就不再選擇購(gòu)置任何國(guó)內(nèi)新項(xiàng)目。甚至，在陸續(xù)出清國(guó)內(nèi)資產(chǎn)之前，潘石屹已經(jīng)在國(guó)外開始了“買買買”。

和李嘉誠(chéng)出售中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)、買斷英國(guó)一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國(guó)購(gòu)入大筆資產(chǎn)。2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓。2012年，他又花了6億美元，收購(gòu)了曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權(quán)。

2013年，潘石屹的現(xiàn)任妻子，也就是SOHO中國(guó)CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%股權(quán)。此外，潘石屹長(zhǎng)子還在英國(guó)成立了一家房地產(chǎn)公司，拿下當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一連串的海外收購(gòu)后，有媒體提出了質(zhì)疑。老潘回應(yīng)道，“在海外投資的錢來自家族信托，跟SOHO中國(guó)的公司行為無關(guān)。”但從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，潘石屹夫婦持有SOHO中國(guó)63.93%的股權(quán)，其妻張欣為美國(guó)國(guó)籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國(guó)股權(quán)，便全都轉(zhuǎn)至張欣名下。

2019年末，就在SOHO中國(guó)打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動(dòng)作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時(shí)間里潘石屹先后注冊(cè)了7家公司，股東均為境外公司。新注冊(cè)的7家公司經(jīng)營(yíng)范圍中，除了天津潤(rùn)石的經(jīng)營(yíng)范圍涉及境外投資和科技開發(fā)，其余6家的經(jīng)營(yíng)范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)服務(wù)、出租辦公用房等。

對(duì)于密集注冊(cè)7家公司的真正用意，SOHO中國(guó)并未公開對(duì)外回應(yīng)。但在資產(chǎn)出售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也不免讓業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)其真實(shí)意圖。西南證券董事張剛對(duì)AI財(cái)經(jīng)社分析道，資產(chǎn)重組的過程中，難免會(huì)涉及到利潤(rùn)分配，而注冊(cè)境外公司的一個(gè)重要考量便是可以合理合法的避稅。比如SOHO China(BVI-1) Limited公司的注冊(cè)地英屬維爾京群島便是一個(gè)避稅天堂，相比國(guó)內(nèi)動(dòng)輒20%的所得稅，英屬維爾京群島的稅收幾乎可以忽略不計(jì)。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)老炮因投資事業(yè)開始往返于國(guó)內(nèi)外多地，他曾經(jīng)塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。

與其他地產(chǎn)大佬的低調(diào)形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自?shī)蕵啡?，卻有著超過2000萬(wàn)微博粉絲。

這些年，潘石屹也沒少“不務(wù)正業(yè)”，有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果，有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時(shí)候還會(huì)教人編程，不遺余力地打造出親民的大佬人設(shè)。不過，這也引起了有心網(wǎng)友的關(guān)注，并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如在去年國(guó)內(nèi)疫情最嚴(yán)重時(shí)，潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢，僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網(wǎng)民們聲討。

事實(shí)上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献?，捐?億美元設(shè)立助學(xué)金。2014年時(shí)，潘石屹夫婦就向哈佛大學(xué)捐出了1500萬(wàn)美元，而后成立基金會(huì)再次捐助1億美元給哈佛大學(xué)，同年，他們還向耶魯大學(xué)捐贈(zèng)了1500萬(wàn)美元。

捐款之時(shí)，張欣是這么解釋的，“讓中國(guó)的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科。”但人們很快發(fā)現(xiàn)，捐款沒多久后，潘石屹的兩個(gè)兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長(zhǎng)地評(píng)價(jià)這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

資產(chǎn)滑鐵盧

回望過去，SOHO中國(guó)并不是沒有機(jī)會(huì)變得偉大。

2007年，這家港股上市公司，曾創(chuàng)下過亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。意氣風(fēng)發(fā)的潘石屹夫婦高調(diào)喊出了“五年之內(nèi)過千億，超萬(wàn)科”的口號(hào)。三年之后的2010年，SOHO中國(guó)創(chuàng)下了184.23億元的年度營(yíng)收，體量超過了恒大，更是融創(chuàng)的近3倍。

不少業(yè)內(nèi)人士都把SOHO中國(guó)這段時(shí)期的成功，歸功于潘石屹的土地投資眼光。他向來以低價(jià)拿地，后建成高價(jià)值寫字樓項(xiàng)目而出名。比如，據(jù)媒體報(bào)道稱，2005年，北京商品住宅房均價(jià)還處于6725元/㎡，潘石屹卻以2萬(wàn)/㎡的單價(jià)、7億元的總價(jià)，將尚都SOHO出售給了一位山西老板，售價(jià)足足高出市場(chǎng)價(jià)3倍。

2013年之前，SOHO中國(guó)便已經(jīng)接連創(chuàng)造出了北京SOHO現(xiàn)代城、三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO等地標(biāo)建筑。那些像蜂窩煤一樣造型的寫字樓，被張欣包裝成華爾街美學(xué)和高階設(shè)計(jì)水平，最終以高昂的售價(jià)名冠京城。鼎盛之時(shí)，它占據(jù)了北京CBD地區(qū)近半地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額。

與此同時(shí)，潘石屹也逐漸成了大眾偶像。2012年，他甚至登上了中國(guó)微博意見領(lǐng)袖排行榜第一名，名氣壓過馬云、李開復(fù)、郎咸平、方舟子等一眾名人。有媒體報(bào)道稱，當(dāng)時(shí)消費(fèi)額度超過5000萬(wàn)元的客戶可以和他吃個(gè)飯，猶如“中國(guó)版巴菲特的午餐”。而因?yàn)槿藲饣鸨?，飯票門檻很快漲到了1億元。

只不過，多年后的事實(shí)證明，老潘努力的姿勢(shì)不太對(duì)。五年之后的SOHO中國(guó)，不僅沒有完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，反倒要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

2013年，商業(yè)地產(chǎn)陡然遇冷，潘石屹開始轉(zhuǎn)變公司經(jīng)營(yíng)模式，SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)由以往的“開發(fā)-銷售”，轉(zhuǎn)為“開發(fā)-持有”模式。這種新模式讓SOHO中國(guó)多地的商業(yè)物業(yè)，開始轉(zhuǎn)為自持出租，潘石屹則搖身一變成了“包租公”，他還決定賣掉那些和租賃沒什么關(guān)系的業(yè)務(wù)，SOHO中國(guó)便自此拉開了拋售商業(yè)資產(chǎn)的大幕。

轉(zhuǎn)型的不僅僅是公司。從2013年開始，潘石屹也逐漸在"不務(wù)正業(yè)"的路上越走越遠(yuǎn)。他不僅賣蘋果，出書，大搞攝影，還做過木匠，學(xué)過編程，甚至持續(xù)監(jiān)測(cè)過PM2.5，更是被一些網(wǎng)友親切的稱之為“小潘潘”。

但不管老潘公眾形象經(jīng)營(yíng)得多么成功，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，SOHO中國(guó)在陸續(xù)“清倉(cāng)”內(nèi)地商業(yè)資產(chǎn)之下，也自此失去了成為一線地產(chǎn)品牌的可能。

轉(zhuǎn)賣商業(yè)資產(chǎn)的背后，其實(shí)是SOHO中國(guó)面臨的租金回報(bào)率困境。潘石屹曾經(jīng)公開表示，"中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢?"

所以，對(duì)于潘石屹而言，賣樓所得轉(zhuǎn)化出的豐厚分紅，才能讓其夫婦二人的個(gè)人財(cái)富不斷攀高。2019年，潘石屹夫婦在福布斯富豪榜上的個(gè)人財(cái)富達(dá)到215.7億元，排名第597位。這個(gè)財(cái)富量級(jí)在富豪榜的位置雖說算不上頂尖的，但是他們手握的現(xiàn)金可謂是十分可觀。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)， 2006年至今，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。按潘張夫婦所占股比計(jì)算，夫妻二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金約133億元。

把大把的現(xiàn)金揣進(jìn)了自己的兜里，這很難不引起輿論熱議。網(wǎng)友們干脆把“精致利己主義”的標(biāo)簽貼了上去。

多年前，從甘肅平?jīng)鲎叱鰜淼呐耸龠€曾談及夢(mèng)想。他說自己心向往之的，是回到西北老家，住窯洞里、放羊，面前是青青的河水，網(wǎng)上也沒有人罵我了。

人們心里都清楚，老潘所言的衣錦還鄉(xiāng)到底是說笑了。他內(nèi)心真正渴望的應(yīng)該不是這些。