“周圍環(huán)境還是沒得說”“停車位反正夠用”“學位有些一般”“只有三房嗎?”“有打新必要嗎?”……

繼去年6月以最高限價59億元高調(diào)落袋越秀，時隔一年有余，市場對于深圳寶安區(qū)尖崗山的項目討論又多了起來。

這個案名為“和樾府”的項目，趕在金九之時拿了個預售證，入市價格也終于落地。

被稱為深圳樓市燙手山芋的尖崗山從來不缺話題，有人說是過度妖魔化，有人也說是魔咒真的存在，畢竟如今還有地王多年還套在其中。

去年拿地之時，可售住宅樓面價約6.4萬/平方米的價格，讓不少人斷言“不到10萬不保本”。如今預售信息顯示，本次項目備案274套住宅房源，整體均價則約9.03萬/平方米。

一年入市

關于越秀拿下的這宗高價地“故事”也不少。

最早在2018年12月，該寶安區(qū)尖崗山大道與臥龍三路交匯處西南側(cè)地塊曾以A122-0357編號推出，占地1.86萬平方米，起始價20.6億元。彼時因深圳樓市情緒處于低落之際，“史上最嚴”的“731限售新政”落地，最終這宗地塊慘遭流拍。

去年6月24日，這宗增加面積至3.89萬平方米的尖崗山地塊，出現(xiàn)在了那場號稱深圳“史詩級土拍”的拍賣席上，起拍價40.74億元。

大雨磅礴下，從未進入深圳市場的廣州國企越秀，以最高限價59.08億元+配建19610平方米奪標。市場對于這宗地的關注并不少，其一是尖崗山這個特殊的豪宅片區(qū)自帶“流量”，每一次土地拍賣都引起不小轟動;其二則是對于后期項目入市時間、價格的猜測。

據(jù)悉，這宗宅地可售樓面價是6.4萬元/平方米，附近同片區(qū)別墅售價則為10萬元/平方米左右，按照新房備案價不得明顯高于周邊房價的規(guī)定，項目面臨的考驗并不小。

而比起相鄰的泰禾兩宗地塊綜合樓面價6.2萬元/平方米，事實上越秀這宗地或許“更貴”?？梢愿Q見的是，泰禾院子歷時五年時間仍尚未入市，這也讓越秀項目蒙上一絲不確定性。

對于深圳市場首秀，越秀的腳步邁得遠比市場想象中的快。

在陸續(xù)取得不動產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證后，于今年3月9日，官方披露的項目信息顯示，越秀尖崗山項目已更名為“和樾府”，一期樁基礎工程已獲施工許可證。有現(xiàn)場踩點消息也指出，該項目地塊確實已開始基礎工程動工。

隨后于8月29日，和樾府正式開放營銷中心和樣板間，同時開盤消息幾度傳來。

直到9月中旬過后，住建局官網(wǎng)公示越秀和樾府獲批預售許可證，同時項目也發(fā)布了銷售公示。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，該項目提供總共724套房源，本次備案房源則是其中274套可售住宅產(chǎn)品，包括洋房64套，高層住宅210套，毛坯交付。產(chǎn)品包含建筑面積約110-115-140平方米共三種戶型，分別位于5棟一二單元、6棟一二單元、10棟一二單元。

最為挑動人心的價格方面，產(chǎn)品整體均價約9.03萬元/平方米，單價區(qū)間在8-13萬元/平方米，總價區(qū)間912-1407萬元/套。

其中，高層住宅均價8.6萬元/平方米，單價區(qū)間在8-9.5萬元/平方米;洋房均價10.6萬元/平方米，單價區(qū)間在9.6-13萬元/平方米。

九萬入市

這樣的入市價格如何?

據(jù)悉，越秀和樾府占地約3.9萬平方米，總建面約17萬平方米，項目以8F低矮小洋房+高層建筑形態(tài)呈現(xiàn)，容積率3.12，產(chǎn)品以110平方米和115平方米的三房為主，搭配少量140平方米和175平方米的大三房，整體定位為一個改善居住的高端盤。

放在所在的尖崗山片區(qū)，該片區(qū)許久已沒有新盤推出，此次新房供應可以說是久旱逢甘露。目前，片區(qū)二手房均價在9.2萬元/平方米左右，單價區(qū)間為8.5-16.5萬元/平方米，整體比較而言均和樾府更有價格優(yōu)勢。

有業(yè)內(nèi)人士告知，其中中海九號公館是目前片區(qū)為數(shù)不多的高層二手房，其他項目多是低層洋房別墅。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，該項目地塊由中海于2012年11月以總價48.6億元摘得，折合樓面地價26689元/平方米，創(chuàng)下了深圳總地價與樓面價新高。項目案名定為中海九號公館，于2013年首次開盤，入市時均價6萬元/平方米左右。

而目前，中海九號公館高層住宅二手房均價10.2萬元/平方米，別墅則在12-16萬元/平方米不等。即是說，越秀和樾府的洋房均價也僅比中海九號公館的高層價格多出不到5000元/平方米。

“這個價格在尖崗山片區(qū)來講，應該說是比較適中。”中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁評價道。

放在如今的深圳樓市環(huán)境下觀察這個定價或許有一點參考意義。今年下半年以來的深圳樓市可以用“不平靜”形容，前有“715新政”打響今年房地產(chǎn)調(diào)控升級的第一槍，后有“730公寓限制建設新政”的發(fā)布。

甚至于越秀和樾府預售證拿下之際，深圳于9月17日當天再次發(fā)布關于征求《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂征求意見稿)》意見的通告，要求各企業(yè)堅持“房住不炒”的定位，強化對房地產(chǎn)市場的管理，其中重點提到了二手房價格指導以及新房的捂盤惜售等問題。

“若是放在7月前，和樾府這個價格確實不高，但是因為如今一定程度上市場價格被壓住了，需求也被壓住了，所以現(xiàn)在提出來這個水平的定價就不會覺得很低，剛好適中。”宋丁稱。

其續(xù)稱，加上泰禾項目影響，尖崗山片區(qū)可能還需要時間恢復市場預期，所以這個價格也是綜合考慮以后的一個結(jié)果。

同時也有業(yè)內(nèi)人士認為，若綜合考慮產(chǎn)品的各方面因素，這個定價事實上并沒有太大優(yōu)勢。

據(jù)悉，尖崗山以得天獨厚的山水資源，低密度、高綠化率的居住環(huán)境為最大賣點。在該人士看來，和樾府的外圍景觀則略有欠缺，“那片的鐵崗山水庫和山林景色都被九號公館擋著了”。

其次在戶型方面，該人士認為和樾府產(chǎn)品均打造成三房，這對于改善戶型來說略少;再者從實用率來看，粗略計算下來和樾府實際均價大約在每平10.8萬元左右，與九號公館相比無明顯價格優(yōu)勢。

值得注意的是，近期深圳也有多個改善性高端住房項目預計入市或已入市，如8月開盤、均價9萬元/平方米的龍華龍光玖樾臺，折后8.8萬元/平方米的招商臻府，以及預售價7.6-9.1萬元/平方米的西麗遠洋天著等等。

該人士隱晦表示，就區(qū)域發(fā)展情況，交通便利程度，配套成熟度，學位情況看，和樾府的優(yōu)勢并不算特別突出。“當然，尖崗山本來就是一個比較特殊的區(qū)域，不算特別熱門，但勝在環(huán)境優(yōu)質(zhì)與片區(qū)純粹性，交通也在逐漸完善，未來還是有一定增值空間的。”