日前，北京市西城區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策發(fā)布。西城“六年一學(xué)位”“多校劃片”靴子落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

專家指出，這意味著一套房鎖定一個(gè)學(xué)區(qū)的時(shí)代結(jié)束了，有利于學(xué)區(qū)房降溫，對(duì)于促進(jìn)教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，這一系列措施在一定程度上將有助于緩解入學(xué)壓力，遏制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲。不過(guò)，短期也可能會(huì)迎來(lái)政策帶來(lái)的學(xué)區(qū)房交易和戶口遷入的小高峰。

專家建議，資源均衡是大勢(shì)所趨，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值將面臨重估，建議謹(jǐn)慎投資。

“搶搭末班車”

五一假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量

北京不少家長(zhǎng)將西城區(qū)宏廟小學(xué)稱為“宇宙中心小學(xué)”。據(jù)了解，作為北京的市級(jí)重點(diǎn)，宏廟小學(xué)直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的比例達(dá)80%。

記者了解到，北京一位家長(zhǎng)曾花1200萬(wàn)元買下了其對(duì)口小區(qū)豐匯園一套39平方米的地下室，單價(jià)達(dá)30萬(wàn)元/平。經(jīng)查閱，宏廟小學(xué)對(duì)口的豐匯園、宏匯園、宏英園等小區(qū)目前已沒(méi)有一居室小戶型掛出。

西城區(qū)一家中介的業(yè)務(wù)員告訴記者，五一期間帶看次數(shù)明顯增多，大家買房的意愿比較強(qiáng)烈。除了部分剛需的客戶，看學(xué)區(qū)房的客戶好像都扎堆了。因?yàn)檎呒磳?shí)施，得抓緊最后獲得學(xué)位的機(jī)會(huì)。

他告訴記者，五一期間，店里已經(jīng)成交了幾筆學(xué)區(qū)房的訂單，有的單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)簽完了合同，正在進(jìn)行下一步的流程。他坦言，在價(jià)格談判過(guò)程當(dāng)中，賣方相對(duì)買方還是比較強(qiáng)勢(shì)的，尤其是沒(méi)有占用學(xué)位的學(xué)區(qū)房，更是不讓步。按照經(jīng)驗(yàn)，以后，占用了學(xué)位的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格慢慢會(huì)下來(lái)，沒(méi)有占用學(xué)位的房子還是會(huì)很搶手。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，五一假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增長(zhǎng)。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有一個(gè)重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺(tái)。部分家長(zhǎng)為“搶搭末班車”加快入市，五一期間西城區(qū)成交套均面積61平，套均價(jià)格749萬(wàn)，每平米均價(jià)超過(guò)12萬(wàn)，西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%，其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

落實(shí)“房住不炒”

北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值將面臨重估

入學(xué)新政能否讓西城區(qū)學(xué)區(qū)房真正降溫?北京學(xué)區(qū)房是否正迎來(lái)最后的瘋狂?

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，為了趕在7月31日之前確保能上指定小學(xué)，短期內(nèi)購(gòu)房或換房需求可能加速入市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，今后再買房將不再對(duì)應(yīng)劃片學(xué)校，這將有助于落實(shí)“房住不炒”定位，對(duì)于 “學(xué)區(qū)房”的炒作將起到降溫的作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，西城區(qū)的政策給了窗口期，按照正常二手房交易來(lái)說(shuō)，時(shí)間非常寬裕。所以未來(lái)2個(gè)月，西城區(qū)的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房肯定還會(huì)繼續(xù)漲。

另外，必須指出的是，西城是北京最后一個(gè)未實(shí)行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。2019年北京海淀、東城等多個(gè)區(qū)已經(jīng)落地了義務(wù)教育入學(xué)多校劃片政策。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在執(zhí)行多校劃片半年后，海淀房?jī)r(jià)下跌11%，東城房?jī)r(jià)下跌7%。

也有中介向記者表示，優(yōu)質(zhì)學(xué)校是稀缺資源。一旦施行多校劃片，必然導(dǎo)致原學(xué)區(qū)房的價(jià)格下跌，不過(guò)，由于學(xué)區(qū)的分配面臨很多不確定性，區(qū)域內(nèi)普通學(xué)校對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)則可能相應(yīng)上升。同時(shí)，還要看政策具體實(shí)施細(xì)則，是否能真正落實(shí)到位。

“過(guò)去，為了確保可以獲得較好的入學(xué)名額和機(jī)會(huì)，很多購(gòu)房者會(huì)選擇部分戶型小的學(xué)區(qū)房，這也使得此類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價(jià)格炒作等亂象。而通過(guò)調(diào)整，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫，同時(shí)也促進(jìn)教育教學(xué)資源更加合理配置。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

資源均衡是大勢(shì)所趨

“多校劃片”改變房?jī)r(jià)的定價(jià)邏輯

“學(xué)區(qū)房”既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，也是“擇校熱”的副產(chǎn)品，歸根結(jié)底是優(yōu)質(zhì)教育資源的分配問(wèn)題。

甚至在全國(guó)教育資源最集中的北京，由于各區(qū)教育水平差距巨大，有購(gòu)房者直言：“買高價(jià)學(xué)區(qū)房是剛需，不僅僅是投資。”

業(yè)內(nèi)指出，教育資源配置不均衡和學(xué)校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個(gè)過(guò)程，這也決定了學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)有客觀現(xiàn)實(shí)因素。

近年來(lái)，教育部要求包括北京、上海在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市推廣熱點(diǎn)小學(xué)、初中多校劃片。通過(guò)縮小校際教育差距等舉措，緩解家長(zhǎng)的“擇校焦慮”，試圖給“高燒”的“學(xué)區(qū)房”降溫。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，學(xué)區(qū)資源均衡是大勢(shì)所趨，未來(lái)價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)，尤其是高價(jià)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)會(huì)明顯下降。另外，多校劃片政策的調(diào)整改變了房?jī)r(jià)的定價(jià)邏輯，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)經(jīng)歷一輪調(diào)整，老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)格支撐將進(jìn)一步被削弱。